Контакты

Михаил Артамонов: Закон о страховании ответственности застройщиков - чего ждать покупателям жилья и участникам рынка?

1

Проект закона о защите финансовых интересов дольщиков был разработан после того, как президент страны поручил Правительству России в срок до 13 марта 2013 года разработать и утвердить комплекс мер по минимизации рисков в долевом строительстве и, в том числе, рассмотреть возможность введения обязательного страхования финансовых рисков граждан при строительстве многоквартирного жилья. Законопроект № 643875-5 "О взаимном страховании гражданской ответственности лиц, привлекающих денежные средства для долевого строительства многоквартирных домов (застройщиков), за неисполнение (ненадлежащее исполнение) обязательств по договору участия в долевом строительстве" был внесен в Госдуму 14 декабря 2011 года депутатами "Единой России" Александром Коганом и Александром Хинштейном (депутат Ильдар Гильмутдинов присоединился к ним позднее). ОТ ПРОЕКТА К ЗАКОНУ Первую версию проекта было бы правильнее назвать "законом о взаимном страховании застройщиков через ОВС". Предполагалось создать единую в масштабах страны организацию - некоммерческое общество взаимного страхования (ОВС) юридических лиц (застройщиков), намеренных привлекать на основании договоров долевого участия (ДДУ), в соответствии с Федеральным законом № 214, денежные средства участников долевого строительства жилых помещений. Кстати, говоря далее о "покупателях" и "покупке квартиры" в строящемся доме мы будем иметь в виду приобретение через ДДУ по ФЗ № 214. Основу взаимного страхования через ОВС составит единый взаимный фонд . Страховые тарифы и правила взаимного страхования застройщиков должно принимать общее собрание членов ОВС. При определении тарифов должны быть учтены обстоятельства, определяемые собранием, в том числе: вероятность наступления страхового случая, количество участников долевого строительства, цена ДДУ, срок передачи жилого помещения участнику долевого строительства в соответствии с ДДУ, субъект РФ, в котором осуществляется строительство. Связанные законопроекты об изменениях в ФЗ № 214, требующих от застройщиков страховать свою ответственность, относили срок ввода в действие большинства новых требований к 1 июля 2012 года. Но принятие основного закона затянулось. В первом чтении он был принят лишь 4 июля. "Во втором чтении он будет рассмотрен после того, как его рассмотрит профильный комитет по финансовым рынкам - это произойдет в ближайшее время, до конца ноября. Я думаю, что до конца текущего года мы во втором чтении его, как минимум, уже примем", - пояснил Хинштейн. От связанных проектов решено отказаться, необходимые поправки к ФЗ № 214 и другим законам будут вставлены в основной законопроект. Министр правительства Московской области по долевому жилищному строительству Александр Коган сообщил недавно, что решение о создании общества примет учредительное собрание, которое будет созвано оргкомитетом, сформированным одним из "заинтересованных" министерств (Минрегион, Минфин или МЭР РФ). Первоначально учредителями ОВС выступят, скорее всего, представители примерно 30 крупнейших строительных компаний страны, которые давно проявили себя, как надежные и знающие рынок. По мнению Когана, запуск в действие закона вскоре сократит на 30-40% число компаний, привлекающих средства граждан (в Московской области, например, их сейчас около 500). "Останутся лишь те, кто пройдет андеррайтинг", заявил он. Господин Коган при этом не объяснил один казус. Статья 22 законопроекта ясно показывает, что вступать в общество должны именно формальные компании - застройщики, привлекающие средства под конкретный проект (проектные юридические лица). Непонятно тогда, каким образом, по замыслу законодателей, учредителями ОВС могут напрямую выступить давно известные, крупнейшие строительные компании - бренды, которые нередко контролируют множество проектных юрлиц своих строек, но сами таковыми не являются. Версия законопроекта к второму чтению пока не опубликована. По словам авторов, в проект закона внесены серьезные изменения относительно первой редакции. У застройщика появляется выбор - кроме вступления в ОВС, можно выбрать оформление коммерческой страховки у страховой компании, или получение банковской гарантии. ЧТО НОВЫЙ ЗАКОН ДАСТ ДОЛЬЩИКАМ? Закон о страховании призван защитить дольщиков от последствий банкротства застройщиков. По действующему ФЗ №210 об изменениях в закон "О несостоятельности (банкротстве)", сегодня доля дольщиков в этом случае несладкая - если объект заложен в счет кредита (то есть, при банкротстве почти всегда), они вместе могут рассчитывать лишь на 25% суммы от реализации недостроенного объекта, а банк-кредитор - на львиную долю (60%). Казалось бы, всё логично. В этой сфере было много ошибок и злоупотреблений. Страховка ответственности застройщиков не только надежно защитит дольщиков, но и очистит рынок от некомпетентных и недобросовестных участников, подобно тому, как ОСАГО защитило водителей от разгула "автоподстав"... Какие-то трудности вначале, наверно, будут, но со временем всё перемелется... Увы, стоит хотя бы немного углубиться в рассуждения о перспективах воплощения законопроекта в реальную жизнь, сомнения начинают расти, как снежный ком. Уровень риска наступления страхового случая по ОСАГО для одного водителя предсказать трудно, но в рамках крупных компаний общий объем выплат является статистически предсказуемой и достаточно стабильной величиной. Страховой механизм здесь работает. К счастью, десятки тысяч машин на улицах не могут попасть в аварийную ситуацию практически все одновременно. А вот с застройщиками такое иногда случается... Поможет ли ОВС в случае очередного системного кризиса в строительной отрасли? В поисках примера реально действующей системы обязательного страхования ответственности перед физическими лицами в тех сферах бизнеса, которые подвержены системным общерыночным рискам, на ум приходит, пожалуй, лишь система страхования банковских вкладов. Система страхования вкладов физических лиц работает в России уже давно. Участниками системы сейчас являются около 900 банков, почти 800 из них продолжают привлекать средства физлиц. Страховые взносы для них едины и подлежат уплате на ежеквартальной основе. Ставка взносов устанавливается советом директоров Агентства по страхованию вкладов. Размер фонда обязательного страхования вкладов по состоянию на 17 сентября 2012 г. составил 178,5 млрд руб, а объём ответственности по произошедшим страховым случаям - 72,9 млрд руб. для 1 203,7 тыс. вкладчиков. Казалось бы, вот успешный опыт, на основе которого можно строить сходную систему страхования ответственности застройщиков перед дольщиками. Но увы, и эта аналогия хромает на все четыре ноги. Агентство по страхованию вкладов - государственная корпорация в роли внешнего арбитра, а не некоммерческая организация, созданная крупнейшими компаниями - участниками рынка. В системе страхования вкладов ответственность чётко ограничена определенной, и в масштабах стоимости квартир - очень небольшой суммой. Кроме того, коммерческие банки находятся под значительно более строгим, регулярным и проникающим надзором, чем застройщики. В руках надзорного органа - Банка России - находится такой мощный инструмент, как возможность отзыва лицензий, как на работу с физическими лицами, так и вообще на осуществление банковских операций. Это дает тесно взаимодействующему с ним Агентству большие возможности по управлению рисками. А НЕ ДЕШЕВЛЕ ЛИ БУДЕТ ИМЕТЬ ДЕЛО С ГОТОВЫМ ЖИЛЬЁМ? Федеральный закон "О несостоятельности (банкротстве)", ныне в целом суровый к дольщикам, содержит, тем не менее, важный пункт 8 ст. 201-11 "В случае, если застройщиком в установленном федеральным законом порядке получено разрешение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и застройщиком и участником строительства до даты принятия заявления о признании застройщика банкротом подписан передаточный акт или иной документ о передаче жилого помещения, арбитражный суд по заявлению участника строительства принимает решение о признании права собственности участника строительства на жилое помещение." В переводе с птичьего юридического языка это значит: если дом сдан в эксплуатацию, застройщик подписал с местной администрацией акт о реализации инвестконтракта, оплатил долги деньгами или частью квартир, уже оформил оставшиеся квартиры в свою необременённую собственность - ничто не мешает ему продавать их как готовые объекты уже по договору купли-продажи, и подписывать передаточный акт. Покупатель может быть твердо уверен : уже сегодня приобретенные так квартиры будут свободны от угрозы любых требований при неожиданном банкротстве застройщика - как де-факто, так и де-юре. Но... не слишком ли много "если"? Изучение структуры предложения на рынке показывает - нет, не слишком. Сложившийся сегодня в большинстве регионов, и особенно в Московской области, "рынок покупателя", на котором объем предложения намного превосходит спрос, предлагает достаточный выбор готовых объектов, где перечисленные выше условия выполняются.При этом покупатель всегда может обратиться в ЕГРП и получить гарантированно точную информацию об отсутствии обременений приглянувшейся квартиры на таком объекте. Однако на таких объектах покупатель заранее обречён выбирать из остатков - ведь лучшие квартиры там уже давно проданы? Нет, конечно. Особенности, благодаря которым внутри одного объекта одни квартиры признаются лучшими, чем другие - лучший этаж, лучшая ориентация и виды из окон, более удачные планировки - не тайна ни для застройщика, ни для продающих объект агентств. И это обычно учитывается поправками в цене. И тем более не секрет, что застройщики нередко стремятся в первую очередь реализовать несколько менее привлекательные квартиры, предоставляя их покупателям существенные скидки, а самые ликвидные - зачастую придерживают до конца реализации. Тогда, надо думать, такие квартиры стоят дороже среднего уровня по рынку? Да, несомненно, это так. Но недостроенная квартира, будучи застрахована, тоже станет строить дороже! При этом, от общерыночных рисков, скажем, очередной волны кризиса, такая страховка, скорее всего, не спасёт. А кроме того, покупателю придется ждать достройки своей покупки, и продолжать платить за съемное жилье, и (или) отказаться от использования вложенных заранее средств, хотя бы для получения дохода по депозиту. Но главное - сколько будет стоить сама эта страховка? Страхование - недешёвое удовольствие. Институциональный страховщик закладывает в ставки не только свои представления о рисках, но и многочисленные прямые и косвенные издержки, а если это коммерческий страховщик - то еще и обязательную немалую прибыль... и различные налоги, конечно. Много ли набегает? Попробуем прикинуть. Какова реальная доля страховых выплат в сумме, которую страховые компании собирают в России по пресловутому ОСАГО? Известно, что буквально с момента появления этого вида страхования в 2003 году страховые компании публично проливают слезы о его "убыточности". Тогда, по итогам первого года этой деятельности, была (видимо, по чьему-то недосмотру) оглашена усредненная по стране доля выплат - 27%. А оставшиеся 73%, как вы понимаете, пошли на "всё остальное"... И ещё - застройщик, перечисляя сумму за страховку, не ограничится простым распределением этих издержек на квадратные метры - он должен, по меньшей мере, компенсировать себе стоимость неиспользования этих средств на время, пока они не вернутся с текущими продажами. С ДРУГОЙ СТОРОНЫ... Дисконт, который сегодня предоставляет застройщик покупателю квартиры в недостроенном объекте, по сравнению с ценой, по которой можно было бы сейчас продать эту квартиру в таком же, но уже сданном доме - это фактически страховая премия покупателя. Покупателя - "страховщика", который добровольно соглашается принять на себя риск проблем, и даже банкротства застройщика по частным причинам, а также разделить с застройщиком общерыночные риски на время, остающееся до сдачи дома и передачи квартиры. Размер такого дисконта (де-факто страховой премии) при старте продаж на стадии ограды или котлована, сложившийся сегодня на рынке, составляет в среднем около 17-20%. И застройщики дают такой дисконт - потому что на меньший покупатели не согласны. Держим в уме - покупатели, как неинституциональные страховщики, не несут операционных издержек, и налогов с полученных скидок, естественно, не платят! Авторы законопроекта ожидают повышения цен, вызванного законом, всего лишь на 4%. Они полагают, что за эту сумму ОВС сможет, а страховщики -профессионалы - согласятся застраховать большинство строек в стране. Комментировать подобный оптимизм мы не беремся... Это делают профессиональные страховщики. Их мнение, как показал опрос, проведенный агентством "Интерфакс-АФИ", таково: Во-первых - коммерческим страховщикам выходить на рынок страхования дольщиков при строительстве многоквартирных домов опасно. То же относится и к банковским гарантиям. Со слов экспертов нетрудно заключить: риски велики, не предсказуемы и не управляемы. По мнению главного эксперта "Интерфакс-ЦЭА" Анжелы Долгополовой, "серьезные банки и страховщики подобные услуги будут предоставлять крайне неохотно и только проверенным клиентам". Во-вторых, сомнительно, что с подобной задачей справится специально созданное в этом сегменте общество взаимного страхования (ОВС) застройщиков. Оно будет неэффективным, а риски, принятые ОВС, будет невозможно перестраховать. Обращаясь к кому-либо с просьбой застраховать свою ответственность, застройщик желает многого. Даже частные риски заведомо добросовестных, хорошо знакомых застройщиков трудно оценить адекватно: стройка связана с внешними частными факторами - проблемы подрядчиков, поставщиков, внешних инженерных сетей... О системных рисках - цены жилья на рынке, скачки стоимости материалов, кредитных ресурсов - нечего и говорить. А суммы выплат при наступлении страхового случая будут огромными. Институциональный страховщик, казалось бы, имеет несравнимо больше возможностей адекватно оценить риски конкретного проекта, чем рядовое "физическое лицо", и в этом примущество профессионального страхования. Однако дело именно в том, что в этом сегменте риск не предсказуем и не управляем... Так, может быть, застройщики прекрасно обойдутся без услуг банков-гарантов и профессиональных страховых операторов? Мирно вступят в ОВС, перечислят небольшие взносы и тем самым застрахуют друг друга, как это предполагала первая, безальтернативная версия законопроекта? Чудес не бывает. Если взносы, объем страхового фонда в ОВС, а значит, и удорожание квартир, действительно будут невелики, толку от этой страховки покупателям в случае кризиса рынка будет немного. Большинство застройщиков не успеет ничего получить на счета для выплат дольщикам к моменту, когда деньги в фонде закончатся. Механизм субсидиарной ответственности членов общества, формально заложенный в законопроект, в кризисной ситуации работать не будет. Суды по этом у поводу могут тянуться годами. Закон не сработает, и винить в этом дольщики будут вовсе не ОВС, а обещавшее им законную страховую защиту государство. То же самое произойдет, если некоторые застройщики не найдут ничего лучшего, чем воспользоваться услугами "несерьезных" страховых компаний, или даже банков. Здесь едва ли надо что-то объяснять. Реально работать дешевая страховка не будет. Реально работающая страховка будет стоить дорого. ЧТО ЖЕ БУДЕТ ВЫГОДНЕЕ ДЛЯ ПОКУПАТЕЛЕЙ ЖИЛЬЯ НА РОССИЙСКОМ РЫНКЕ? Если будут страховаться все строящиеся объекты, то готовые квартиры также резко подорожают. Страховка не увеличит поглощение квартир рынком. Как и сегодня, много квартир будут оставаться в продаже долгое время после сдачи домов. Но страховка, уже не нужная их покупателям, всё равно останется заложенной в их стоимость. Сегодня покупатель имеет выбор - разделить риск с застройщиком и получить за это премию в виде ощутимой скидки, или без всякого риска купить квартиру в сданном доме по её настоящей стоимости. Ведь нам понятно, что рыночная цена именно готовой квартиры в сданном доме и является её полной и подлинной стоимостью. Если закон действительно получится реально, надежно запустить в действие - покупатель утратит этот выбор. Дисконт за покупку на стадии строительства резко уменьшится - он уже не будет учитывать риски, а лишь инфляцию и необходимость дождаться достройки объекта. Но главное - общий уровень цен вырастет значительно, не менее, чем на 20%. Покупателям жить станет намного тяжелее. Они проиграют. Доходы застройщиков при этом практически не увеличатся. Закон сделает еще привлекательнее использование схем продаж, обходящих ФЗ №214 - предварительные договора, вексельные схемы. Добросовестным застройщикам, работающим по закону, придется переложить на своих покупателей издержки на страховку. Из их страховых взносов придется покрывать ответственность застройщиков, скажем так, менее добросовестных. Эта ситуация уже сама по себе может стимулировать мошенников и спровоцировать очередной кризис на жилищном рынке. Так кто же выиграет, кроме операторов страхового рынка, которые получат новый, хотя и весьма непростой, сегмент для увеличения объема своего бизнеса? Ответ очевиден - банки. При жёсткой необходимости получить у серьезных страховщиков реальные условия страхования своей ответственности, застройщики попадут в гораздо большую зависимость от условий кредитования своих проектов. С банковскими гарантиями всё и так понятно. Покупатели жилья на заметно подорожавшем рынке попадут в большую зависимость от ипотеки, спрос и средний размер кредитов увеличатся. И еще - кое-что, как всегда при скачке цен, выиграют те потребители, кто уже купил жилье раньше, и особенно те, кто использовал для этого ипотечный кредит. Вывод для покупателя не особенно радостный, хотя и звучит, как рекламный слоган - не стоит откладывать покупку нового жилья на срок после марта 2013 года!Источник: ФИМИП
БУДНИ С 9:00 ДО 19:00
Офис в Москве
ул. Старая Басманная, д. 7, стр. 2
Консультант